Cher collègue fonctionnaire, tu réfléchis certainement aux moyens qui existent de réaliser de bons investissements immobiliers, c’est-à-dire des investissements locatifs rentables. Or pour être rentable, comme tu le sais, il est indispensable d’acheter au meilleur prix. Et c’est à partir de ce moment que tu t’interroges sur les enchères immobilières. Tu en as peut-être vaguement entendu parler mais tu manques d’informations. Rassures-toi, je t’explique tout.

Est-ce qu’un fonctionnaire peut participer à une enchère immobilière ?

Tu vas être heureux, la réponse est oui ! Il faut quand même savoir qu’est-ce qu’est une enchère immobilière, car c’est très éloigné des ventes aux enchères classiques auxquelles on va assister le dimanche à l’hôtel des ventes de la ville. Tout d’abord, il existe trois sortes d’enchères immobilières, et donc trois moyens différents d’acheter un appartement aux enchères.

Les ventes volontaires de propriétaires qui ne peuvent plus payer leurs créances constituent le premier type de vente aux enchères immobilière. C’est assez simple, ça se déroule à la Chambre des Notaires et tu peux t’y rendre en personne. En général, les maisons vendues aux enchères ont une mise à prix inférieure de 30% de leur valeur réelle. Pour pouvoir enchérir, il faut remettre un chèque de banque d’un montant de 15 à 20% de la mise à prix : mieux vaut être allé voir ton banquier pour vérifier avec lui que tu peux obtenir ce chèque de banque avant de te rendre à la vente.

Les personnes qui vendent aux enchères leurs biens immobiliers sont souvent pressées parce qu’elles ont des dettes à rembourser d’urgence, ou une succession à clôturer. Il y a donc de bonnes affaires à réaliser. Mais les meilleurs coups sont certainement à découvrir dans les ventes judiciaires. Ces enchères immobilières sont très spécifiques et se déroulent au Tribunal de Grande Instance de chaque région.

 

Le bon plan des enchères immobilières : les ventes par adjudication judiciaire.

Les biens immobiliers vendus aux enchères dans les ventes judiciaires sont, la plupart du temps, issus de faillites, liquidations et sont donc des ventes aux enchères de saisies immobilières. Seul un avocat peut participer à l’enchère : il sera donc ton représentant légal et les honoraires d’avocat de la vente aux enchères seront à intégrer dans les frais totaux à ajouter au prix de vente. Le mise à prix des biens immobiliers est souvent aux alentours de 50%, et comme il y a moins de monde qui assiste à ces ventes puisqu’on ne peut pas enchérir en personne, c’est souvent dans une vente judiciaire qu’on fait un bon coup. D’ailleurs, beaucoup y vont juste pour acheter aux enchères et revendre très vite le bien immobilier.

Ce sont souvent les professionnels qui assistent à ces ventes. Je te donne mon astuce pour bien acheter dans une vente aux enchères immobilière : repère les pros. Ils connaissent le marché par cœur et ont fait une bonne estimation du bien. Ils se sont donc fixé un prix plafond au-delà duquel ils n’iront pas pour garder une marge bénéficiaire. Comme tu n’es pas dans la même optique de marge minimale, tu peux te permettre d’enchérir un tout petit peu au-dessus pour rafler la mise. Attention, même si tu as remporté les enchères, quelqu’un peut encore présenter une enchère supérieure dans les 10 jours qui suivent. Tu ne seras donc propriétaire de ton appartement acheté aux enchères immobilières qu’après ce délai.

Si tu peux faire une excellente affaire en achetant ton appartement aux enchères, attention aux frais d’adjudication de l’enchère immobilière. Il y a les frais d’avocat, les droits d’enregistrement, les taxes et impôts, les frais de poursuite, etc. En tout, les frais supplémentaires pour un achat aux enchères peuvent monter jusqu’à 20%.

 

Les ventes aux enchères des domaines : c’est l’état qui vend ses biens.

Si tu recherches un bien immobilier atypique à acheter aux enchères, les ventes domaniales sont faites pour toi. Tu trouveras à la vente des anciennes gares ferroviaires, des anciennes mairies, des casernes, en somme tous les locaux qu’une administration ou une collectivité a pu occuper. Il peut aussi s’agir de biens immobiliers en déshérence, c’est-à-dire ayant appartenu à des personnes sans héritier.

Pour cette vente aux enchères, pas besoin d’avocat : tu peux y participer toi-même, à condition d’avoir toujours et encore ce fameux chèque de consignation, d’un montant de 5% de la mise à prix. Attention, les frais des ventes aux enchères des domaines sont doublés par rapport aux autres enchères immobilières : les droits de mutation et les honoraires du notaire sont concernés.

Un dernier mot pour réussir ton achat aux enchères immobilières : fixe-toi une limite avant la vente que tu t’interdiras de dépasser. Les ventes aux enchères sont enivrantes, dans le feu de l’action on a tendance à se laisser emporter. Et c’est là que tu risques de payer trop cher et de ne pas faire un investissement immobilier rentable.

Si vous voulez approfondir je vous recommande les articles suivants :

•  Un article sur le Linternaute: Comment fonctionnent les enchères immobilières
• Un article sur le Monde: Immobilier : les règles pour bien acheter aux enchères

Le programme Fonctionnaire & Entrepreneur

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