Tu as dû entendre la phrase des millions de fois autour de toi : tu ne peux rien faire avec un salaire de fonctionnaire ! Et pourtant, c’est totalement faux, et je vais t’expliquer pourquoi. D’abord, tu as un salaire, ce qui n’est pas le cas de tout le monde. Ensuite, tu es fonctionnaire, ce qui signifie que tu bénéficies d’un certain nombre d’avantages, ou tout au moins de facilités. Alors même si tu as un petit salaire, l’investissement immobilier t’ouvre les bras.

Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

La plus grande difficulté pour acheter un appartement pour le louer quand on est fonctionnaire, c’est d’avoir un apport suffisant pour couvrir au moins les frais de notaire, qui s’élèvent à environ 8% du prix de vente pour un bien immobiliser dans l’ancien, et à environ 3% pour un appartement neuf. Voilà donc déjà une bonne piste de réflexion : si tu as un petit salaire de fonctionnaire, et que tu as des difficultés à mettre un peu d’argent de côté tous les mois, recherche en priorité un bien immobilier neuf pour le louer, car l’apport demandé par les banques sera moins important.

Si tu n’as absolument pas la possibilité de te constituer un apport, la partie n’est pas perdue pour autant. C’est toute la beauté de l’investissement immobilier : il est destiné à s’auto-financer. L’objectif en effet est de trouver un bien immobilier rentable, dont les loyers couvriront sans problème le montant du crédit, et dégageront même un bénéficie en fin d’année. Si tu parviens à trouver une maison ou un appartement à acheter pour le louer répondant à ces critères, il y a fort à parier que ton banquier t’écoutera attentivement lorsque tu lui présenteras tout ton dossier.

Attention, ton dossier devra être particulièrement béton compte tenu de ton salaire.

Commence par bien mettre en avant le fait que tu es fonctionnaire, et que donc tu ne risques pas d’être en situation de chômage. Ensuite, informe-le tout de suite que tu sollicites un prêt pour un investissement immobilier, pas pour l’achat de ta résidence principale. Ca change tout : une résidence principale ne rapporte rien, c’est uniquement un centre de coût. Alors que l’investissement immobilier, lui, rapporte chaque mois.

Tous les frais liés à l’investissement immobilier devront être bien détaillés et anticipés : les éventuels travaux de rénovation, les taxes et impôts locaux, les assurances pour loyers impayés, les charges de co-propriété restant à la charge du propriétaire, les travaux de réfection en cours de bail, comme par exemple une chaudière ou un robinet à changer, sans oublier la vacance locative, toujours possible. Si tous ces paramètres sont pris en compte, et que l’investissement immobilier prévu reste rentable, il n’y a aucune raison pour que la banque ne t’accorde pas le prêt.

Connaître les bons plans immobiliers avant d’acheter un bien pour le louer.

Il y a quelques petites astuces à connaître pour orienter ses recherches d’un bien immobilier destiné à la location. Par exemple, si tu as vraiment un tout petit salaire de fonctionnaire, tu peux envisager d’acheter un parking pour le louer. La rentabilité n’est pas très élevée, mais le risque est lui aussi très faible. Si tu choisis une ville où il est très difficile de se garer, mais où les prix de l’immobilier restent raisonnables, l’opération peut être rapidement un succès, d’autant que les charges et impôts locaux seront réduits, et les risques d’impayés assez faibles.

Tu peux aussi prévoir d’acheter un bien immobilier pour le louer à une société plutôt qu’à un particulier. Dans certaines petites villes dynamiques, il est possible de trouver une maison en centre ville pour un prix d’achat raisonnable. L’objectif est alors de transformer le rez-de-chaussée, voire toute la maison, en futur espace commercial. Elle pourra intéresser une entreprise à la recherche de bureaux, ou même un commerçant si tu as prévu une vitrine. L’avantage de la location à une société, c’est que les risques d’impayés sont moins élevés, que le locataire est moins tatillon sur les finitions du bien immobilier, et demandera certainement moins d’aménagements tout au long de son bail.

Enfin, penses à la possibilité de diviser les espaces si tu achètes une petite maison de plusieurs étages. Évidemment, les travaux de transformation seront conséquents, mais avec un seul achat immobilier, tu peux ainsi te retrouver avec 2 ou 3 appartements à louer, et donc maximiser tes revenus locatifs sur l’investissement immobilier.

Comme tu le vois, ton salaire de fonctionnaire est parfait pour l’investissement immobilier !

Si vous voulez approfondir je vous recommande les articles suivants

• Un article sur Leparisien.fr: Immobilier : acheter un bien sans apport, c’est possible
• Un article sur Le economie solidaire: Investir dans l’immobilier sans apport? C’est possible

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